ᐅ Компания WeWork: взлет и падение сети коворкинга

История компании We Work до недавнего времени считалась одним из ярких примеров того, как в короткие сроки можно добиться успеха. Среди «единорогов» компания считалась одной из наиболее успешных, а ее оценка достигала практически 50 миллиардов долларов. Однако после подачи документов для выхода на IPO ее котировки рухнули, основатель был уволен с должности СЕО, и даже начали ходить слухи о возможном банкротстве.

Содержание

Компания WeWork
Как все начиналось?
История компании WeWork

Начало работы
Быстрый взлет
Попытка выхода на IPO
Проблемы и смена руководства

WeWork сейчас
Состояние компании WeWork

Компания WeWork

Согласно данным с официальном сайта компании, она располагает 837 коворкинг-центрами и на нее работает более 12 500 человек. При этом ее клиентская база насчитывает более 466 000 человек в 125 городах. На сегодняшний день в число ее клиентов входят не только представители мелкого бизнеса или люди, работающие на фрилансе, но и крупные корпорации, среди которых даже Microsoft.

Более того, компании не только арендуют помещение у этой организации, но и нанимают ее специалистов для того, чтобы они помогали им с обустройством своих офисных объектов, некоторые из которых потом даже достаются ей в управление. Таким образом, к примеру, WeWork управляет офисом IBM, расположенным в Гринвич-Вилладж, в Бостоне она занимается офисом компании Amazon Джефа Безоса, а в Берлине у нее на управлении находится офис Airbnb.

По словам руководства проекта, у него были весьма и весьма амбициозные цели. Главной задачей команды было довести WeWork не только до статуса лидирующей компании в сфере коворкинга, но и в принципе сделать ее передовой в сфере офисных пространств. Адам Нейман, основатель фирмы WeWork, неоднократно говорил, что занимается изменением современного мира и планирует стать первым триллионером.

С течением времени в планы компании добавлялось все больше амбициозных задач. В 2016 году представители ее заявили, что, помимо офисного рынка, они также собираются предоставлять услуги субаренды «коливингов» – мест для коммунального проживания. При этом стоит отметить, что оборудовались такие помещения в соответствии с принципами коворкинга, то есть старались обеспечить максимальную функциональность и комфортабельность, оформить в современном стиле, а также предоставить ряд дополнительных услуг.

История компании WeWork

В 2017 году появляется спортзал от сети WeWork, который получил название Rise by We. Но и здесь руководство не остановилось, а в следующем году построило частную школу для детей старше трех лет, которая расположилась на Манхэттене. Директором этой школы стала жена основателя компании WeWork – Ребекка Нейман.

Однако непрофильные направления компании так и не были развиты. Общежития с течением времени перестали пользоваться спросом из-за большой конкуренции, аналогичных результатов добились и следующие два проекта в сферах спорта и образования.

При этом всем основатель компании, Адам Нейман, не выражал никакого смущения касательно этих провалов, и даже переименовал компанию в The We Company. По его заявлениям, он собирается сделать так, чтобы рядовой гражданин, проживающий в том или ином мегаполисе, ходил на работу в We-офис, из которого возвращался бы в свои We-апартаменты, а его дети обучались бы в We-школе. Он считал, что достижение подобного результата упирается лишь в объемы инвестиций и время.

Как все начиналось?

Адам Нейман все свое детство провел в разъездах, и до 20 лет успел сменить 13 городов. И вот, поселившись в мегаполисе на постоянной основе, он заметил, что жители города слишком замкнутые и отстраненные друг от друга, что сильно отличается от привычных ему израильских общин, в которых люди семьями дружат и общаются между собой. Все это, по его словам, вызывало серьезный дискомфорт.

Чтобы решить эту проблему, он сформировал целую бизнес-идею, основанную на предоставлении жилых помещений в аренду по принципу коммунального проживания, который поспешил отправить на конкурс в своем колледже. Несмотря на то что конкурс предусматривал целых пять этапов отбора, идея Адама не преодолела даже самую первую, потому что профессора посчитали идею совершенно неинтересной для инвесторов.

Однако Неймана подобные результаты не остановили, поэтому он начал дальше разрабатывать бизнес-идеи, и новой стало производство женской обуви со складными каблуками. Этому проекту также не суждено было завоевать сердца профессоров, но вот следующий уже оказался более интересным. Он предусматривал изготовление младенческих ползунков, в которые изначально встраивались наколенники.

Идея вызвала интерес и даже была попытка выйти на производство, однако продаваться ползунки так и не стали, потому что первая же партия оказалась бракованной – производитель из Китая якобы перепутал размеры и не соблюдал пропорции, которые были в заказе.

При этом сфера продажи детских вещей Неймана заинтересовала, и он начал работать на бренд Krawlers. В результате юноша решил даже отказаться от дальнейшего обучения в вузе, ведь бизнес приносил ему доход в размере 2 миллиона долларов, хотя, по словам самого же бизнесмена, издержки доходили до 3 миллионов. Именно тогда он встретил архитектора Мигеля Маккелви, который занимался оформлением торговых помещений и с которым они в дальнейшем создали WeWork.

История компании WeWork

В 2008 году Мигель посоветовал своему другу переместить офисное помещение туда же, где находится его собственное бюро. Однако Адаму все так же требовалось любыми путями сокращать расходы, из-за чего он решил отдавать часть имеющейся у него площади в субаренду. И тогда он обнаружил, что есть огромное количество желающих получить в аренду часть его офисного пространства.

Этот случай заставил двух друзей родить гениальную бизнес-идею – они обратились к человеку, владеющему пустующим офисным зданием в Бруклине, и уговорили его предоставить им этот объект под субаренду с условием того, что тот будет получать часть выручки. Таким образом появился GreenDesk – «экологичный коворкинг», который предусматривал оформление офисных помещений из переработанных материалов.

Основатели компании WeWork – Адам Нейман и Мигель Маккелви

Бизнес пользовался спросом, однако друзья начали ссориться с арендодателем и потеряли желание отдавать ему часть своих доходов. В результате стороны сошлись на том, что владелец объекта покупает у них бизнес за 3 миллиона долларов. Молодые люди же использовали эти деньги для открытия нового бизнеса – компании WeWork.

Начало работы

Первый коворкинг под брендом WeWork появился в Сохо, Нью-Йорк. Так как имеющегося капитала им не хватало и нужно было привлечь дополнительные инвестиции, 33% доли в компании было продано крупному застройщику за 15 млн долларов. Бизнес стремительно рос, и уже спустя четыре года в числе ее инвесторов числились крупные игроки, такие как Benchmark, Goldman Sachs и даже JP Morgan Chase.

Быстрый взлет

Компания росла значительно быстрее любого другого арендатора новостроек. Уже к 2015 году в числе ее активов было более 50 коворкинг-центров, которые находились не только в Соединенных Штатах, но и в Израиле, а также в нескольких европейских странах.

Как говорил сам Адам Нейман, успех бизнес-проекта обусловлен наступившим финансовым кризисом, из-за которого многие здания начали пустовать, а люди массово уходят на фриланс. Ему же удалось совместить оба этих направления, в то время коворкинг стал постепенно набирать обороты, а WeWork быстро стал самым узнаваемым представителем данной сферы.

Помещения, которые предлагались компанией, не были похожи на традиционные офисы. В них было гораздо больше разнообразия, из которого каждый мог подобрать себе собственный вариант, начиная от больших открытых пространств и заканчивая незаметными уголочками. Зоны в объектах тщательно продумывались с точки зрения дизайна и оформления, из-за чего WeWork считались такими же комфортными, как офисы из Кремниевой долины.

При этом основатели WeWork закладывали идею в свою работу. По их словам, они старались объединить миллениалов, чтобы они поддерживали друг друга и работали более продуктивно, развиваясь в условиях совместной поддержки. В связи с этим любой коворкинг-центр предусматривал наличие отдельного помещения, в котором проводились всевозможные семинары, тренинги и лекции.

Подобная идея была практически идеальным примером модели стартапа, поэтому получала массу положительных отзывов со стороны молодых специалистов, а вследствие привлекала все больше инвесторов. Основателям удавалось продавать свою идею самым именитым инвесторам.

В 2019 году сумма инвестиций в компанию составила более 12 млрд долларов. Однако работать в прибыль она, кажется, не собиралась. Хотя выручка ее росла огромными темпами, аналогично росли и затраты – в 2016 году прибыль 436 млн еле смогла покрыть затраты в 429 млн, в следующем году так и вовсе затраты составили 890 млн при доходах 886 млн. В 2018 году результаты были уже лучше – доход 1,8 млрд при затратах в 1,6 млрд долларов.

Можно заметить, что расширение бизнеса велось огромными шагами. Не успев получить представительство в одном городе, компания собиралась открываться еще в трех. Но для того чтобы поддерживать столь серьезное расширение, нужен был капитал, в связи с чем Адам принял решение отправить акции компании на IPO.

Попытка выхода на IPO

По оценкам специалистов, компания должна была иметь огромную капитализацию и показывала восхитительный рост. При этом всем WeWork уже стала синонимом технологичности и использования инновационных решений, что стало дополнительным стимулом к первичному размещению.

Чтобы продолжать работать в том же темпе, компании WeWork требовалось 9 млрд долларов. SoftBank, крупнейший инвестор компании к тому моменту, согласился предоставить оставшуюся сумму в качестве кредита, если на IPO основатели смогут получить более 3 млрд долларов.

14 августа 2019 года представители компании подали форму S-1, и после ее публикации произошел настоящий информационный взрыв. В первую очередь, многие задались вопросами касательно текущего финансового положения Нейманов, потому что, согласно отчетности, его компания буквально тратила по два доллара на каждый заработанный. При этом всем в разделе «Обозримое будущее» основатели заявляли, что собираются поддерживать высокие темпы развития, и поэтому не собираются в ближайшее время выводить свой бизнес в прибыль.

Попытка выхода WeWork на IPO

Помимо этого, оказалось, что бизнес-план двух друзей не выглядит надежным: они собирались арендовать весьма дорогостоящие помещения и предоставлять их с условием помесячной аренды, при том что с арендодателями договор подписывается сразу на несколько лет.

В результате WeWork имела обязательств на сумму более 47 млрд долларов, а до нее оценка фирмы не дотягивала даже по оценкам ее же инвесторов. Масла в огонь начали подливать СМИ, которые заявляли, что, в общем-то, идея Неймана не имеет ничего инновационного и представляет собой обыкновенную субаренду.

Проблемы и смена руководства

Интересные факты продолжали вскрываться огромными темпами. Оказалось, что некоторая недвижимость, которая была предоставлена в аренду компании WeWork, находится во владении самого Адама Неймана. И это еще не все, он еще и продал своей компании бренд We Work за почти 6 млн долларов.

Вдобавок ко всему оказалось, что полный контроль над WeWork находится в руках Неймана. Голоса и акции распределялись так, чтобы решения основателя не могли никак блокироваться другими участниками проекта, вследствие чего на руководящих должностях появлялось все больше родственников Адама. При этом, если бы он умер, у жены появилось бы право самостоятельно назначить нового СЕО, не интересуясь мнением совета директоров.

Все эти скандальные факты быстро стали общественным достоянием, вследствие чего руководство приняло решение перенести IPO, чтобы попытаться сохранить свою репутацию и доверие инвесторов. В частности, Нейману пришлось вернуть компании деньги, уплаченные ей за его товарный знак, а его жена потеряла возможность назначать СЕО в случае его смерти. Также вдвое уменьшился вес основателя компании с точки зрения контроля над компанией.

SoftBank заявил, что при первичном размещении акций берет на себя обязательство по их покупке на сумму не менее 750 млн долларов. Публичная оценка компании в результате упала до 10-12 млрд долларов, то есть составляла даже меньше, чем в нее инвестировали до продажи акций.

Руководство компании заявляло, что подобной оценки будет точно недостаточно для того, чтобы собрать нужные 3 млрд долларов, поэтому лучше отказаться от IPO и сконцентрироваться на восстановлении бизнеса. Но Нейман ничего не хотел слышать и был твердо настроен на IPO. SoftBank согласился с его позицией, и первичное размещение акций просто перенесли на конец года.

Проблем становилось все больше, и в частности, СМИ начали всячески дискредитировать Неймана, рассказывая о том, что тот зависим от алкоголя и марихуаны, запрещает работникам компании есть мясо и даже появляется на рабочем месте голым.

Некоторые считали, что правление компании таким образом старалось избавиться от основателя. Так ли это, остается неизвестным, но результат был таковым: SoftBank перестал доверять Адаму, и он потерял должность СЕО. Также достаточно быстро уволили еще 20 человек – все они были друзьями и родственниками Адама Неймана. IPO также решили не проводить.

WeWork сейчас

Многие аналитики считают, что WeWork окажется банкротом уже в ближайшее время. Чтобы не допустить подобного развития событий, руководство старается обсуждать с инвесторами возможность пересмотра условий кредитования, а также старается привлечь дополнительные средства. Естественно, о таких огромных темпах развития, которые поддерживались ранее, речи совсем не идет.

При этом SoftBank заявил, что собирается инвестировать в проект еще миллиард долларов. Однако аналитики считают, что, если WeWork в результате не получит оценку более 24 млрд, для SoftBank сотрудничество с этим проектом окажется убыточным.

Похожие статьи:

Состояние компании WeWork

Сегодня WeWork имеет ежегодный оборот в размере 1,8 млрд долларов, а чистая прибыль оценивается как убыточная. 80% акций находятся в распоряжении материнской компании SoftBank. В число ее сотрудников входит 6 000 человек, а активы организации оцениваются в 8,6 млрд долларов.

Тарас С.Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.

Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.